房价能涨吗？
长期来看，要看人口、看产业、看政策。
但从短期来看，对市场最直接的影响肯定是供求关系。
供大于求，房价就难以上涨，供大于求，房价就难以下跌。
那么想知道市场何时回暖？ 哪些城市更有可能复苏？ 今年哪些城市极难翻身？
还是要回到供求关系。 说到楼市，有三大指标可以帮助我们客观判断供求关系：
那就是要收集的存货，搬走的速度，还有土地的供应。
让我们一一看看。
相信不用看数据，大家应该也能感受到目前楼市的存量。
好吧，它很大。
如下图所示，全国商品房待售面积已经非常接近2014年的水平，创近五年新高。
这就是为什么当前的政策如此积极地救市。 毕竟纾困就三个字——去库存。
但是，不要急于悲观。
去库存往往伴随着花哨政策的积极刺激。
随着政策一波又一波的袭来，市场随之而来的是一波波的暴涨。
2014年，就是这样。
2014年7月，住建发出释放库存的号角，称库存大的城市要“千方百计”消化商品房待售面积。
随后，各地开始大力刺激楼市，降首付、降息、降低购房门槛等政策应接不暇。
但商品房库存持续上升，直至2016年1月达到库存积累高峰。
每个人都应该知道以下几点：
2016年是上一轮全国楼市涨幅最大的一年。
因此，库存周期性上升并不是楼市最悲观的消息。 相反，对于业内的我们来说，这一次会更加精彩。
因为无论何时，都是楼市政策最现实的时候。
不仅房价跌得更低，利率也最低，买房的门槛也最低。 每当出现这种情况，对于房地产来说都是难得的低位机会。
经济有周期，楼市也有周期。 库存会波动，政策会波动，有高点也有低点。
在阶段性库存的高点，有人看到楼市困难，有人看到凌晨，有人看到低位机会。
但是，有一点我们必须承认：
现在与2014年截然不同，全国楼市难以出现普遍上涨，库存问题需要各城市审视。
深圳存货和河岗存货不再是一个品类。
在一些城市，楼市警报已经敲响。
哪些城市拉响了警笛？ 哪些房子应该快卖？ 这些你可能没有注意过，但今年是垃圾资产抛售的最后一年。 你必须抓紧时间鉴定你所在城市的房子是否不值钱。 不知道怎么判断的可以扫一扫加我微信。
前段时间克而瑞公布了全国50个重点城市商品房销售周期，如下图所示。
什么是脱化循环？
简单来说，就是一个城市的房子按照现在的销售速度，需要多长时间才能卖完。
一般来说，如果去库存周期超过24个月，就会认为存在去库存压力； 如果超过36个月，则视为压力较大。
按照这个标准：
1、长春、大连、烟台、兰州、呼和浩特、北海、宜兴库存压力偏大。
这些大城市的商品房消化周期都超过了36个月，宜兴更是达到了82个月。 卖掉现在的房子需要6年时间。
大连和长春在东北也是不错的城市，但都面临着东北最严重的问题，即城镇化率高、人口流失、购买力不足。
我的建议是，这些大城市的房子尽量不要碰。
2、东莞、江阴、青岛、洛阳、郑州、钦州、晋江、沉阳、汕头库存压力较大。
东莞、青岛、江阴情况稍好，销售周期刚刚过去24个月。 沉阳和汕头的情况有点严重，已经无限接近36个月了。 建议谨慎入市。
没有必要立即远离这些城市。 我认为其中许多仍然很有价值。
比如东莞买房是否要加快出手，这几年人口涌入和购买力都比较充足。 当市场回暖、逆全球化加速、供应趋紧时，还是有希望的。
比如作为河南省会的郑州，人口依然在涌入，但郑州的烂尾楼问题更为严重。 买房除了选对行业，还需要选对开发商。
3、合肥、济南、杭州、上海、太仓10月内去化周期非常紧张。
合肥就不用多说了，我已经多次跟大家说过了，因为货源极其有限，所以市场非常容易回暖和上涨。
今年虽然气温有所降温，但土地供应的基本面没有改变。 目前放眼全国，楼市仍是一个相对稳定的选择。
杭州也是如此。 目前，核心区的新房在售并不多。 虽然摇号降温，但好房还是要抢的。
杭州市场最大的问题是二手库存。 但新房供应减少，二手房可进一步回暖。
不用说，上海2月销量接近万套，新房和二手房的库存都不算多。 上海市场没有问题，但是上海的门槛和价格都不低。
最后说说济南。
有点意外济南的货源这么紧张。 毕竟，济南楼市连续近7年的负跌，如今终于呈现出向好的态势。
今年济南的房地产市场也迎来了春天。 2月份交易非常火爆，但3月份势头放缓。
我认可济南的价值，但跌得太久，人口流入不强。 我仍然不建议购买它作为纯粹的投资。
同时，我也花了很多时间挑选了今年全国最值得关注的30个城市和150个行业。 你所在的城市合适吗？ 要不要及时更换？ 有兴趣的可以扫描二维码找到我，我会第一时间把资料发给需要的朋友。
除了销售周期，还有一个大数据也极大地影响着市场库存和楼市涨跌，那就是：
土地供应。
这个数据也是我非常看好今明两年楼市回暖的原因。
此前，国土资源部、住房城乡建设部在消化循环与土地供应之间建立了如下动态土地供应机制：
商品房消化周期超过36个月的，应停止土地供应； 如果是36-18个月，则适当减少土地供应； 如果是18-12个月，土地供应应该维持在同一水平； 如果是12到6个月，应该增加土地供应； 对6个月以下的儿童，应大幅增加和加快土地供应。
但去年，全国楼市出现了一场不分青红皂白的被动去供给动作。
至于原因，当然是因为开发商去年过得不好，不敢拿地。
两大数据，大家一目了然：
2011年，百强房地产企业土地总收购量同比下降近50%，近40%的房地产百强企业暂停投资。
另一方面，2022年全国房屋出让金41.75亿元买房是否要加快出手，城镇投资取得土地占比54%。
看行业很多时候都是看头部公司，头部地产公司不拿地，更别提小地产公司了。
大家都知道，城市投资征地很好理解，就是政府是左撇子右撇子，开工、入市的速度很慢，不能算有效供给。
去年拿地较少，这意味着今明两年大部分城市的新房供应量将大幅减少。
以武汉为例，目前的脱气周期为22个月。 根据动态土地供应机制，是适当减少供应的城市。
但去年，武汉近70%的土地出让金来自城市投资，这意味着今明两年入市土地将大幅减少。
比如重庆，目前土地出让周期为18个月，也属于按规定适当减少土地供应的范围，但2022年51%的土地出让金将来自城投。
今年这些城市的新项目入市数量无疑将大大减少，非常有利于二手房的回购，帮助市场走上正轨。
武汉和重庆也是我今年比较看好的城市。
各大城市的情况也不尽相同。 最近拿到一份很重要的文件，里面有去年全国100个城市的土地出让情况。
数据让我非常吃惊。 去年有的城市，城投的土地出让金甚至达到了93%，这不仅意味着今年的土地供应会变少，也指向了dfcz的风险。
不管是买房还是工作，这个信号一定要重视，内容有点敏感，关注的朋友，或者扫码加微信直接来找我领取。
供需一定是市场短期内能否复苏的底部逻辑。
今年与2016年的楼市情况非常接近，虽然库存在逐步攀升，但供应大幅收紧，仍有利好政策刺激市场。
我判断，下半年一批库存偏紧的城市将很快由降转升。
从下半年到明年，部分城市的价格会缓慢上涨，然后是下一轮的大幅上涨。
我明白了，我真的得赶紧动手了。
我是留着胡子的李俊怀。 深耕房地产市场10余年，投资买卖房产10余套，最高涨幅达14倍。 我从不鼓吹“高价买房”，从不吹嘘“稳涨不跌”。 在10多年的买房路上，他用实用的总结方法，用脚步丈量城市，成功帮助20000多个家庭实现财富增值。
