深圳二手房市场，实在太惨淡了。
上半年成交量，不足1万套，刷新15年历史新低。
更可怕的是，目前还没有好转的迹象，连隔壁东莞都在放松限购，摆明在抢深圳购买力。
乐观情况下，深圳下半年很可能会出利好政策，情况会逐渐好转。
悲观点看，假如楼市再这样惨淡，以前的楼市规律，要被彻底改写。
然而，再冷下来，会出现哪些？
最直接的是，没有交易，一切价格都没了意义。
当一个产品起初有价无市时，所有的估值体系，要被重新构建。
原本考量房子，是看价格涨得快不快？
目前评判，是看房子卖得好不好？
最后检验好房子的唯一标准是：
能不能以超过历史成交价的价钱被快速卖掉？
如果卖不掉，那价格就当作个数字而已。
现阶段的楼市，有点像是潮水褪去，你会看到这些盘都在裸泳。
有些是硬价值不够，跟着大流普涨，然后看到价格上去了，卖不掉很尴尬。
有些是价值还行，但被行业炒作虚高，后面没人接盘，不得不回调到合理位置。
更多的是看到，什么都没有，价格没涨，也不好卖，就真的成不动产只能自住。
而这个之后，能逆市抗跌，卖得还不错，甚至价格还在涨的，那就必定是好房子。
目前的房市调控，有点像是试金石，你能从中看到，谁才是真的好。
现在看来，核心地段带好学位的次新提升3-4房，更容易变成好房子。
这种的新房价格相当坚挺，业主也非常强势。
这些区域或者都没有房源，但有钱人而是抢着要买这些产品。
我们自己内部争论过，为什么要买房？
由于房产是这些成功人士储存财富的最终一站。
如果你提前买好房，就非常于在终点等他。
想想看，人家辛辛苦苦十几年，好不容易把公司做到上市，赚了一大笔钱后会干嘛？
答案显然还是去买房！
那会买那里？恐怕还是北京湾、香蜜湖、华侨城、科技园、宝中和蛇口这样的地方。
然而你了解这一点，为什么不提前布局？
这就是去年核心地段改善和住宅，会非常好的理由。
如果二手房不好卖，影响非常大的，还有新房市场。
之前新房火，主要是有价格倒挂。
但当他们看到，你对标倒挂的二手房价格在增加时，你这房子限的价格，好像就有点虚了。
新房限价，突然就没这么香了。
更致命的是，二手房成交下降，主要因素还是购买力变少了。
然而新房比二手有优势，也能吸收一些钱过来，但架不住整体大盘数据在下降。
要明白，再好的房子，即使不住人，过了限售期，也会成为二手房。
如果二手房长期不好卖，那是否意味着：
你买的房子，以后也会很难卖！
这会倒逼人们选新房，会显得非常谨慎小心。
前几天，深圳发布2022年商品住房供应计划。
而2022年，深圳打算供应6万套房子，新开工7万套。
而每年上半年，深圳新房只卖了16126套。
如果再按这个趋势，疲软的购买力，遇上天量的供应潮，会出现哪些？
这些新盘，会特别格外难卖。
少个别新盘，可能去化会非常不错。
90%以上新盘，都会面临去库存难，卖不掉的压力。
部分远郊低价新盘，还会遭到被深圳临深片区虹吸的压力，成为无人问津的钢铁负债。
上一篇文章，我看到一个概念是，深圳买错房的代价，正显得愈发越可怕。
之后很可能是，一房定终身的时代。
第一套房，非常非常重要。
如果你贪便宜，随便拿着几百万去买一个新盘，很可能会被彻底套牢。
等几年后看到，即使有限价，房子也不好卖。
但是随着房价变高，流动性被锁死，也许你再也换不动房。
然而，买限价新房，也会遭遇类似的问题。
要买也要买，核心地段带好学位的房子。
深圳一年到头我在深圳卖豪宅：比小房子好卖，值得打的新盘，真没这么多。
有个简单的方法是：
当你看到房子在核心地段，大家都想买，中介也不怎样转介的，那大概率可以试试看。
当房子不再好卖时，更多人会卖房。
人性总是那么，越抛盘越恐惧，越焦虑越抛盘。
不再好卖，和你们卖房的，原因很可能是一样的。
都是由于经济不好，大家都想回笼现金流。
只其实一边是房主想去杠杆卖房回血，而另一边是买家没钱接盘不敢上车。
之后产生负向循环，直到有一方让步。
目前明显是买方市场，只有你有钱在手，有大把选择供你挑。
你虽然可以砍价格，还能慢慢等适合的房源出现。
去年虽然是一个较好的购房时机，楼市新政面不会更差，只是情绪和购买力必须恢复。
这个之后我在深圳卖豪宅：比小房子好卖，只要你专挑核心地段房源买，还是有一定机会，能买到笋盘。
然而不必定便宜多少，但多少有一些利润。
就看对方害怕的时侯，你敢不敢去贪婪了。
此外，房子不好卖以后，贷款需求会更加更强烈。
去年赚钱很难，但借钱却相对容易。
如果你看到压力确实太大，房子又实在卖不出来时，还有另一种思路是：
做好防守资金，别让自己断供。
只要扛过这一个周期，一切都有机会回家。
做贷款的同事跟我反馈，深圳贷款政策以后更加好。
利率超过5年LPR，时间也非常长，各方面都在放松。
但最近做贷款的，确实不如以往，这跟房价不涨以及经济走弱多少有点关系。
我的建议是，如果你负债压力很重，或者实在扛不住的，可以认真研究下贷款政策。
以及可以找我们帮你梳理，至少能帮你撑过黎明前的堕落。
总的来说，现在北京买房，已经成为一个长周期的交易。
长周期，意味着，你做这个决定的结果，可能要3-5年后，才能表现起来。
要直到房子能交易，或者实际要卖的之后，你才明白你买对，还是买错了？
那个时侯，你不管是坚信，还是后悔，都无能为力。
由于一切结果，都在选择的哪个时候，就早已命中注定。
然而，当房子不好卖，选择的价值，会被无限放大。
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